小套房的優劣勢,應該要怎麼選擇

二月 25, 2017 by astral-lab

景氣不佳,小宅當道,就連枝前被視為票房毒藥的套房,也開始出現新的市場!房仲統計,從金融海嘯至今年第3季,北市小套房成交比例達2成,新北市佔1成4;其中北市以信義區、捷運淡水線的中山、大同區交易熱絡。

為了迎合單身族的需求,市場推出不少單身化與個人化的小宅商品。信義房屋發現,台北市2011年第3季套房產品成交比例高達2成,比例之高居所有行政區之冠,排名第二的新北市,套房成交佔比約13.6%。

蘇啟榮認為,都市化程度越高、人口密度高、房價水準高的區域,套房產品需求相對強勁,購買市中心套房產品的單身族,多以小空間換取通勤時間與生活品質,而這類的套房產品租賃容易,租金亦可維持一定水準,除了自住需求外,置產型買方也相當喜愛。

試想一下,現在銀行對於小套房的授信越來越緊縮(台北市12坪以下、新北市15坪以下被認定為小套房),貸款成數通常落在總價的6~7成,而一般住宅的貸款成數一般落在總價的7~8成,有看出不合理的地方嗎?

如果今天你有150萬的自備款想要買屋,當地的單價行情為一坪50萬,你可以有兩個選擇:

1. 貸款7成購買總價500萬的小套房,每月月付金為1萬7,但室內空間只有10坪不到。

2. 貸款8成購買750萬的兩房產品,每月月付金近2萬5,但室內空間較大且較好轉手。

你會選哪一個?

正常人應該都會選2吧。
原因就在於小套房因為銀行的嚴格授信條件,造成它很容易就會被其他自備款相同的產品替代所致,這也是小套房的最大劣勢所在,欲購買或投資者不可不慎!

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5大常見的信貸陷阱,看完之後學要起來阿

二月 25, 2017 by astral-lab

要點1》低利率的期間有多久?
最多僅6個月,過優惠期便不適用。

高國興說,一般小額信貸的金額上限是借款人月收入的22倍,借款年期則最長是7年。

但業者強打的低利率,不可能整整7年都適用,而是只有貸款的前幾個月, 才享有廣告上所寫的優惠低利率。目前市場推出的低利小額信貸,利率約在1.66%~3%,而優惠期間多半只有3~6個月。

要點2》過優惠期,利率怎麼算?
採浮動利率,通常每季調整一次。

而利率的浮動頻率,通常是每季調整一次,但也有銀行每月做調整。高永和建議,在升息趨勢下,選擇利率調整頻率愈低的小額信貸,對貸款人最有利;但若在降息時期,就宜選每月調整的浮動利率。而要特別注意的是,選季調的貸款戶,不得申請改為月調,這一點與房貸很不同,因此申請前應特別注意。

要點3》還有哪些成本?
認列手續費、月調違約金等費用。

實質年利率計算條件:
實質年利率=利率(指標利率+加碼利率)+總費用成本(開辦費/帳戶管理費/手續費)

就手續費而言,高永和表示,過去申請貸款手續費名目很多,但自今年8月開始,金管會要求銀行統一小額信貸手續費,且規定費用上限。所以,以銀行公會公布的資料來看,各家銀行的信貸手續費最高為9,000元。

要點4》提前還款,還要罰錢嗎?
綁約期內提前清償,需付違約金。

各家銀行違約金的計算方式不一樣,有的用貸款本金的一定比例為違約金,有的則以未清償金額固定比例作為違約金,有的根本沒限制,盡量選沒違約金,或是罰則比例低、以未清償為計價基礎的小額信貸為主,節省手續費。

評簡:
現在各家銀行紛紛推出低利率的信用貸款,號稱借款利率只要0.99%。其實只要問清楚幾個重點就可以瞭解這個方案適不適合自己:

1. 優惠期間以及優惠後的利率。目前銀行優惠的時間通常都在三個月到半年。

以我本身的例子而言,只要電話打過來說:「我們是XX銀行,現在有推出一個前半年1.99%的優惠信貸」,我會直接問對方說,那半年後是11.99%嗎?通常對方就會閃避著回答說:「這要看您的條件而定,…」當然他說的也沒錯,只是他並沒有告訴你,半年後可能都是10%起跳。

2. 實質貸款利率。
A方案:前半年1.99%,後面10.99%。B方案:一率到底8.99%。如果是你,會選哪一個?

通用貸款試算可以算出我們的實質貸款利率,貸款金額設定十萬,期限七年,第一段利率1.99%,第七個月起10.99%,按下開始試算後,就會出現每個月的月付金跟剩餘本金,上面也有顯示一段式等值年利率:9.6218%,很明顯高於B方案的8.99%。

3. 綁約期以及違約金。
你們可能會想,那是不是我們半年內還掉就可以享受到低利率的優惠呢,當然銀行也有想到這一點,優惠信貸的綁約期通常都是一年至一年半,讓借款者一定可以享受到前半年的優惠利率,跟後面的「優惠」利率(對銀行而言)。

違約金的部份各家不一,1%~4%皆有,也有以先加1%手續費換不綁約的,需考量自己的使用期限。

4. 手續費(開辦費、信保費)。
這點之前也是銀行很容易作手腳的一塊,利率低於其他業者,但是手續費高達3-5%,所以金管會今年有針對這一點做規定,最高為九千元,不過變成銀行可能不論貸款費用高低都會收取固定的金額,貸款二十萬元收九千塊,等同於4.5%的手續費,不可忽略。

5. 貸款期數與額度。
這兩點當然也是很重要的,可以簡單告訴銀行自己的職業、薪水及負債狀況,請對方評估看看有沒有辦法作到自己的需求;期數的話,相同金額期數越長月付金越低,但是總負擔金額相對的就變高,依照自己的負擔能力考量。
(貸款金額十萬元,七年期月付金1608元,總利息為35,105元,五年期月付金2075元,總利息為24,521元。)

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民間借貸和銀行借貸到底有什麼不一樣?

二月 25, 2017 by astral-lab

銀行借貸就是由銀行核准的借貸,舉凡一般的房貸、車貸、學貸以及信用卡皆是,但是銀行一般傾向承做金額較大的借貸,或者是需要抵押的借貸,並且借款對象的條件要求較高,要準備的資料多,手續繁瑣,不過借貸利率會比民間借貸來的低。 但是中小企業的資金需求一般都是短暫且急迫的,很多狀況下沒有多餘的時間來等待銀行批准,也沒辦法短時間準備好貸款所需要的資料。因此很多中小企業會選擇民間借貸,因為手續簡單,放款快速,很適合中小企業的借貸救急。

民間借貸提供了中小企業另一個借貸救急的途徑,幫助他們度過短期的難關,但是民間借貸也最常出現糾紛,因為很多時候為求方便快速,往往忘記簽訂借貸契約書。沒有借貸契約書就很容易造成誤會,也讓一些居心不良的人懷有得過且過的心理。 民間借貸是存在風險的,銀行借貸都是要有抵押的,民間借貸就依不同的公司而有不同的規定,因為民間借貸對借貸雙方都存在風險,所以在借貸時要清楚瞭解每一個借貸的細節。

民間借貸與高利貸的區別?

民間借貸是指公民之間,公民與法人之間,公民與其他組織之間借貸。只要雙方當事人意思表示真實即可認定有效,因借貸產生抵押相應有效,但利率不得超出法律規定。 所謂高利貸也是民間借貸一種模式,只要是民間借貸利率超出了國家法律規定,就應被視為高利貸!

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民間借貸到底能相信嗎?

二月 25, 2017 by astral-lab

在社會上越來越多的民間借貸的出現,同時也越來越多借貸糾紛的出現。民間借貸糾紛增加的速度驚人,也就說明當今社會上有很多的人傾向於民間借貸。那麼多人都選擇民間借貸,是不是民間借貸就很值得信任?假如是很值得信任的,怎麼又會出現那麼多的糾紛?

民間借貸的樣式很多,風險也很大,並不是所有的民間借貸都可以相信,當然也不是所有的民間借貸都是非法經營,在不合法的民間借貸之中,的確會存在極大的風險,最可怕的就是遇到黑社會的高利貸!因此在選擇民間借貸的時候就要很小心,不要輕易相信與一般借貸相去太遠的條件,像是短期可借大額款項、刷卡換現金、票貼放款、保證借到錢、汽機車借款免留車、免擔保免抵押等等,雖然條件聽起來很誘人,但是往往也潛藏著莫大的危機!

民間借貸有什麼好處?

民間借貸相對於銀行貸款具有靈活、簡便、快速、收益率高等幾點優勢。從靈活性來看:簡單地說,民間借貸是債權人和債務人之間的協議借款,沒有銀行內部核准的限制,只要雙方認可,符合法律相關規定,就可以承做,但為確保放款人利益,必須有抵押、公證和擔保;簡便性:流程簡便,手續辦理簡單,需要提交的資料精簡, 不像銀行一樣需要提供許多證明;快速性:這是民間借貸最大的魅力所在!因為手續簡便,借款人通常可以很快就拿到所需款項。

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